Közös képviselő regisztrációja 2026: mi változik november 1-től, és ki intézi a társasházi biztosítást?

2026. október 31. az utolsó nap, amikor a közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke bejegyzés nélkül is elláthatja a társasház ügyintézését, ha a jogosultságát hitelt érdemlően igazolja. November 1-től a tisztség ingatlan-nyilvántartási bejegyzése szükséges. A részleteket a 283/2026. (X. 22.) Korm. rendelet szabályozza, amely október 23-án lépett hatályba.

Ebben a cikkben összefoglaljuk, mi változik, mit kell tennie a közös képviselőnek és a tulajdonosoknak, mi történik, ha a ház lemarad, és ki intézi ilyenkor a társasházi biztosítást.

Mi változik november 1-től?

A társasházi törvény (Tht.) 55/A. § (2) bekezdése szerint a megválasztott közös képviselő vagy intézőbizottsági elnök akkor láthatja el a közösség ügyintézését, ha tisztségének keletkezését a földhivatal bejegyezte a társasház törzslapjára. A 64/A. § szerinti, bejegyzés nélküli eljárást megengedő átmenet 2026. október 31-ig tart.

A kérelem beadása és a bejegyzés megtörténte két külön lépés. Ha november 1-től még nincs bejegyzett, képviseletre jogosult tisztségviselő, az alább ismertetett átmeneti képviseletet kell rendezni. A bejegyzett adatok nyilvánossága az átláthatóságot és a jegyzői felügyeletet segíti. Forrás: Tht. 55/A. és 64/A. §.

Határidők és teendők a közös képviselőnek

A rendelet külön kezeli az ügyintézési jogosultság átmenetét és a kérelmek beadási határidejét:

• Új tisztségviselő: a megválasztástól számított 15 napon belül kell kérni a bejegyzést.
• Korábban megválasztott tisztségviselő: aki a rendelet hatálybalépéséig még nem adta be a kérelmét, a hatálybalépéstől számított 15 napon belül köteles ezt megtenni. Ez az akkor már ügyintéző, illetve a már megkötött szerződés alapján később kezdő tisztségviselőre is vonatkozik. Kivétel, ha a tisztség megszűnésének időpontja már a hatálybalépéskor ismert volt, és a megszűnés a hatálybalépéstől számított 30 napon belül bekövetkezik.
• Iratátadás: a korábbi tisztségviselő az új megválasztását követő 5 napon belül köteles átadni a bejegyzéshez szükséges iratokat.
• Beszámoló: a közgyűlés által elfogadott éves beszámoló benyújtása tényének bejegyzését az elfogadástól számított 15 napon belül kell kérni.
• Változások: a rendelet szerinti adatváltozásokat, lemondást és felmentést is be kell jelenteni. A jellemzően 15 napos határidő kezdete a változás típusától függ; lemondásnál például annak közlésétől, felmentésnél a közgyűlési határozattól számítandó.

A 15 napos átmeneti beadási határidő nem hosszabbítja meg az október 31-ig tartó, bejegyzés nélküli ügyintézési jogosultságot. A két szabályt külön kell figyelembe venni.

A kötelezettségeket jogi képviselő útján kell teljesíteni. A választásról szóló határozatot tartalmazó kivonatot a Közgyűlési Határozatok Könyvéből kell csatolni. A közokirat kivételével magyarországi ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos ellenjegyzése szükséges.

A határozatban szerepelniük kell az előírt azonosító adatoknak, a társasház pontos megjelölésének, a tisztségnek, a megbízás kezdetének és szükség szerinti végének vagy megszüntető feltételének, az elfogadó nyilatkozatnak és a közgyűlés feltétlen, visszavonhatatlan bejegyzési engedélyének. Ha a korábbi határozatból hiányoznak az előírt adatok, és a kivonat az új eljárásban szükséges, ismételt közgyűlést kell tartani, és megfelelő határozatot kell hozni. Forrás: 283/2026. Korm. rendelet 1–4. § és 9. § (1), (4).

Mi történik, ha a társasház lemarad?

November 1-jéhez nem kapcsolódik automatikus bírság. A mulasztásnak azonban lehetnek következményei:

• Azonnali felmentés: a Tht. 49. § (6) c) pontja szerint a közgyűlés azonnali hatállyal felmenti azt a tisztségviselőt, aki az előírt határidőben nem kezdeményezi nyilvántartásba vételét. Ez a kérelem elmulasztására vonatkozik, nem önmagában az eljárás elhúzódására.
• Jegyzői ellenőrzés: a jegyző félévente egyszer kérhet nyilvántartási adatokat. A rendelet szerint eljárás indul, ha nincs bejegyzett tisztségviselő, és az előző tisztség megszűnése óta 90 nap eltelt. A beszámoló hiánya akkor alapozza meg ezt az eljárást, ha az éves elszámoló közgyűlés törvényi határidejétől szintén eltelt 90 nap.
• Bírósági bírság: a jegyző keresetére a bíróság 100 ezer és 5 millió forint közötti, arányos bírságra kötelezheti a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét és tagjait, ha jogsértő magatartásuk miatt a törvényes működés a törvényben felsorolt más intézkedésekkel nem biztosítható. A bírság megfizetéséért a társasház nem köteles helytállni.

Az első adatmegkeresést a jegyzőnek 2027. február 15-ig kell elküldenie. Ennek alapján azoknál a házaknál indul eljárás, ahol 2027. január 31-ig egyszer sem történt bejegyzés, vagy január 31-én már nincs bejegyzett tisztségviselő, és az utolsó tisztség megszűnése óta 90 nap eltelt. A beszámolók vizsgálatára a fenti külön feltétel vonatkozik. Február 15. az adatkérés határideje, nem egy minden házra érvényes bírságolási nap.

A jegyző először a törvényes működés helyreállítására hívja fel a társasházat. Ha ez a felhívástól számított 60 napon belül nem történik meg, a jegyző az eredménytelen határidő lejártától számított 30 napon belül fordulhat bírósághoz. Forrás: Tht. 27/A. § (4)–(6), 49. § (6) c) és 283/2026. Korm. rendelet 7. § és 9. § (3).

Ki képviseli a házat, ha nincs bejegyzett közös képviselő?

A rendelet átmeneti megoldást ad. Ha október 31. után nincs bejegyzett, képviseletre jogosult tisztségviselő, a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a tulajdonostársak által megbízott tulajdonostárs látja el a közösség ügyintézését és képviseletét az első bejegyzésig. A tisztség keletkezésének nyilvántartásba vételével kapcsolatos feladatok kivételt képeznek: ezeket a megválasztott tisztségviselőnek kell intéznie, jogi képviselő útján.

A szabály tehát kijelöli az átmeneti képviselet rendjét, de a szükséges megbízást és az eljáró személyt a gyakorlatban is rendezni kell. Érdemes közgyűlési határozatban rögzíteni, ki jár el, amíg a bejegyzés meg nem történik. Forrás: 283/2026. Korm. rendelet 1. § (2) és 9. § (2).

És a társasházi biztosítás?

A közösség által kötött társasházi biztosítás a közösség szerződése. A kötelezettségvállalásról a közgyűlés dönt, a közösség képviseletét főszabály szerint a közös képviselő látja el. Ennek jogszabályi alapját a Tht. 28. § (1) c) és 50. § (1) adja. Bejegyzett tisztségviselő hiányában a fent ismertetett átmeneti képviseletet kell figyelembe venni.

A regisztrációs szabályok nem rendezik külön az egyes biztosítók ügyintézését. Egy beázás, viharkár vagy csőtörés éppen akkor is történhet, amikor a képviselet rendezés alatt áll. Mire figyeljetek?

• Nézzétek meg a kötvényt, az évfordulót és a díjfizetést. Ha szerződésmódosítás, felmondás vagy megújítás válik szükségessé, időben tisztázzátok a döntést és a ház nevében eljáró személyt. A határozatlan idejű szerződés biztosítási évfordulója nem feltétlenül a szerződés lejárata.
• Készítsétek elő a képviselet dokumentumait. Ilyen lehet a bejegyzést tartalmazó törzslap, a megválasztásról vagy az átmeneti megbízásról szóló határozat. Előre kérdezzétek meg a biztosítót, az adott ügyben milyen igazolást kér; az elfogadott iratok körét ne feltételezzétek.
• Kárbejelentésnél ne várjatok. Kövessétek a szerződés kárbejelentési határidejét és eljárását. A kárenyhítés, például a víz elzárása, és a fotódokumentáció akkor is fontos, ha a képviselet kérdését még rendezitek. Az ügyintézés módját egyeztessétek a biztosítóval.
• A saját lakásod fedezetét is ellenőrizd. A társasházi biztosítás a szerződés szerint a külön tulajdonú lakásokra is kiterjedhet, ezért nem lehet általánosan kijelenteni, hogy kizárólag a közös részeket védi. Nézd meg, mire és milyen összegig terjed ki a ház biztosítása, majd ehhez igazítsd a saját lakásod, ingóságaid és felelősséged biztosítását. Az eltérő szolgáltatásokról az MNB tájékoztatója és a társasház biztosítás vagy saját lakásbiztosítás cikkünk is segít eligazodni.

Ellenőrzőlista tulajdonosoknak

1. Kérdezd meg a közös képviselőt, beadta-e a kérelmet, és megtörtént-e már a bejegyzés.
2. Nézzétek át a választásról szóló határozatot a jogi képviselővel. Ha a szükséges adatok hiányoznak, az érintett eljáráshoz ismételt közgyűlés és megfelelő határozat kell.
3. Ha nincs bejegyzett tisztségviselő, tisztázzátok az átmeneti képviseletet: számvizsgáló bizottság vagy megbízott tulajdonostárs járhat el a rendelet szerint.
4. Nézzétek át a társasházi biztosítás évfordulóját, díjfizetését és a kárbejelentés rendjét.
5. Ellenőrizd, hogy a saját lakásbiztosításod a ház biztosításához illeszkedő fedezetet és megfelelő biztosítási összegeket tartalmaz-e.

Összegzés

2026. november 1-től a megválasztott közös képviselő ügyintézéséhez szükséges a földhivatali bejegyzés. A beadási határidőt és a bejegyzés megtörténtét külön kell kezelni. Automatikus bírság nincs, de a kérelem elmulasztása felmentéshez, a rendelet szerinti hiányosság pedig jegyzői eljáráshoz vezethet. Az első adatmegkeresés határideje 2027. február 15.

Az első bejegyzésig a rendelet szerinti számvizsgáló bizottság vagy megbízott tulajdonostárs képviseli a közösséget. A társasházi biztosítás ügyeinél is tisztázni kell, ki jár el, milyen iratot kér a biztosító, és hogyan tarthatók a szerződéses határidők.

A cikk a 2026. október 30-án ellenőrzött jogszabályszövegek alapján készült. Konkrét ügyben kérj jogi tanácsot.