Lakáskiadás vállalkozóként - mit kell tudni az adózásról

Ha a vállalkozásodnak, cégednek vannak kiadó ingatlanai, akkor a legfontosabb amire figyelned kell, az a szabályoknak megfelelő adózás, és hogy a bérlővel minden hivatalosan le legyen papirozva, így komoly bírságoktól és büntetésektől kímélheted meg magad és vállalkozásodat. Lássuk mit kell tudni a céges lakáskiadásról, hogy nem csak te és bérlőd, de az adóhatóság is elégedett legyen.

Milyen büntetésre számíthatok, ha nem adózom a lakáskiadásból származó jövedelm után?

A NAV szigorúan bünteti az adóelkerülést, a büntetés magas, nem érdemes kockáztatni! Nem csak a késedelmi pótlékkal megnövelt, elmaradt adót kell megfizetned, hanem a kiszabott büntetést is. A NAV úgy számolja ki az adó és a büntetés mértékét, hogy becslést végez az elmaradt jövedelemre vonatkozóan a vizsgált időszakra. A késedelmi pótlék egy napra számítva a jegybanki alapkamat (2024 novemberében 6,5 %) 5 %-kal növelt értéke, elosztva 365-tel.

A bírság a megállapított adóhiány 50-75 százaléka is lehet, így ezek összeadódva már egy nagyobb tételt jelentenek, tényleg érdemes a törvényeknek megfelelően adózni.

A bérbeadási tevékenység hivatalosan az alábbi formákban végezhető:

• egyéni vállalkozóként,
• adószám és bejelentkezési kötelezettség nélkül magánszemélyként,
• adószámos magánszemélyként.

Vállalkozásom van, de magánszemélyként szeretném kiadni a lakást, lehetséges?

Igen, lehetséges, de van pár dolog amire figyelni kell:

• Ha egyéni vállalkozó vagy, de magánszemélyként adod ki a lakásodat, akkor figyelj arra, hogy a számlára, amit kiállítasz magánszemélyként, ne kerüljön rá a vállalkozói nyilvántartási számod, különben a NAV ezt “égi jelnek” fogja venni, és automatikusan úgy fogja venni, hogy egyéni vállalkozóként adod bérbe az ingatlant.
• Viszont ha van adószámod (adószámos magánszemélyként, egyéni vállalkozóként vagy mezőgazdasági őstermelőként), azt kötelezo feltüntetned a bérleti díjról kiállított számlán.
• A lakás bérbeadásához nem kötelező adószámmal rendelkezned, ha csak és kizárólag ingatlant adsz bérbe.

Mit kell tudnom akkor, ha vállalkozóként vagy cégként adom ki a lakásomat?

Ha nem magánszemélyként adod ki az ingatlanodat, hanem egyéni vállalkozóként keletkezik belőle jövedelmed (fontos, hogy szerepeljen tárgyi eszközként az ingatlan az egyéni vállalkozásodban), akkor az általad választott adózási mód (átalányadózás, vállalkozói szja) szerint kell eljárni a bevételed megállapítása során. Egyéni vállalkozóként szerepelnie kell a tevékenységi köreid között az ÖVTJ 6820 kezdetű tevékenységi körnek. Ennek az alszáma attól függően fog változni, hogy milyen ingatlant adsz bérbe, pl. lakóingatlan vagy telephely.

Megéri kiadnom a lakásomat átalányadózás esetén?

Átalányadózás esetén, ha mellékállású átalányadózó vagy az adó- és járulékmentes értékhatár alatti bevétel esetén érheti meg kiadni a lakásodat. Ez a minimálbér tízszerese, azaz jelenleg 2 millió forintot jelent évente.

Főállású átalányadózóként már kicsit más a helyzet, hiszen a 40 %-os költséghányadba esnél, erre még rájön a szochó és tb-járulék fizetési kötelezettség, amit a minimálbér alapján számítanak, így, ebben a formában már nem igazán éri meg vállalkozóként kiadni a lakásodat.

Egyéni vállalkozóként bármilyen jövedelmedről köteles vagy kiállítani számviteli bizonylatot (számlát vagy bevételi pénztárbizonylatot).

Milyen esetben éri meg kiadni a lakásomat egyéni vállalkozóként?

Ha nem minősülsz főfoglalkozású egyéni vállalkozónak, átalányadózó vagy és az éves összes vállalkozói bevételed - amibe a bérbeadás is beleszámít - nem éri el a minimálbér tízszeresét, akkor nagyon megéri. Ugyanis ebben az esetben sem szja-t, sem tb-járulékot, sem szocho-t nem kell fizetned, csak a bevételed 60 %-ának 1,2-szerese utáni iparűzési adót, illetve a kamarai hozzájárulást, ami 5 000 Ft/év.

Mellékállású vagy nyugdíjas átalányadózóként sem kell fizetned szja-t, szochót és tb-járulékot, csak iparűzési adót és a kamarai hozzájárulást.

A lakáskiadásból származó jövedelem magánszemélyként

A jövedelmedet kétféle módon állapíthatod meg, ha magánszemélyként adod ki a lakásod:

• tételes költségelszámolással vagy
• 10% költséghányaddal.

Tételes költségelszámolás: ha kevés a bevételed, de sok költséged merül fel, akkor érdemes ezt a módozatot választani, mert a bevételből levonhatók a kiadás során felmerült költségeid (a lakás értékcsökkenése, vagy például felújítási költségek). A költségeidről minden esetben számlát kell kérned, az értékcsökkenést meg az adásvételi szerződés alapján lehet megállapítani.

10% költséghányad kiszámítása: a jövedelemből vonj le 10%-ot, a fennmaradó bevétel után pedig 15%-os szja-t fizetsz. Az adóalapod tehát a bevételed 90%-a lesz.

Mi történik abban az esetben, ha másik cégnek vagy vállalkozásnak adom ki az ingatlanom?

Ha másik cégnek vagy vállalkozónak adod bérbe az ingatlanod, neked csak annyi dolgod lesz vele, hogy az év végén a bérlő által kiállított igazolás alapján kitöltöd az szja-bevallásod. A bérlő az általad kiállított költségnyilatkozat alapján az szja-t levonják és befizetik a NAV-nak. Neked kell negyedévente szja-t számolnod abban az esetben, ha magánszemélynek adod bérbe a lakást.

Ha a rezsiköltségeket (internet, fűtés, víz, gáz, áram) ugyanakkora összegben térítetted meg a bérlőddel, mint amennyit kiszámlázott neked a szolgáltató, akkor ez nem minősül bevételnek. A közös költség megtéríttetése azonban nem tartozik ide, az ugyanis a bérbeadásból származó bevételbe beleszámít.

Alanyi adómentes vállalkozóként meríti a keretemet a lakáskiadásból származó jövedelem?

Igen, kövesd figyelemmel az alanyi adómentes keretedet, ha ezt az adózási formát választottad, hogy ne érjenek meglepetések!

Mi van akkor, ha rövid távú (Airbnb) lakás kiadás mellett döntök?

Ebben az esetben már nem lakáskiadásról beszélünk adózás szempontjából, hanem szálláshely-szolgáltatásról, így más adózási keretek és szabályok vonatkoznak rá. Választhatod a fentebb említett 10 %-os költséghányadot vagy a tételes költségelszámolást, illetve a tételes átalányadózást.

Ha évi 12 millió forintnál több a bevételed lakáskiadásból, akkor nem választhatod a tételes átalányadózást. Abban az esetben sem választhatdod ha több, mint 3 ingatlant adsz ki szálláshely-szolgáltatásként. Tételes átalányadózás esetén egy vendéged maximum 90 napig lakhat nálad egy naptári évben. Ha ezek a feltételek megvalósulnak, akkor ez egy kedvező konstrukció, amivel érdemes kalkulálni.

Milyen esetekben “katázhatok”?

A régi KATA adózási forma megszűnésével arra kell figyelni, hogy csak magányszemélyeknek lehet számlázni, tehát ha egy céges csapatépítőre is kiadod az ingatlanodat időnként, akkor nem katázhatsz, illetve a hosszú távú bérbeadás sem lehetséges katával.

A bérleti szerződés tartalma

Ugyan nem határozza meg a törvény a bérbeadási szerződés pontos tartalmát, azonban érdemes minél pontosabban meghatározni benne a részleteket, például, hogy az ingatlanban lévő ingóságok pontosan beazonosíthatóak legyenek (pl. egy bútorozot lakás esetében).

Mindenképpen tartalmazza a szerződés az ingatlan pontos címét, esetleg helyrajzi számát. A helyiségek száma, mérete és jellege is szerepeljen benne. Szintén fontos, hogy mind a bérlő, mind pedig a bérbeadó pontos adatai szerepeljenek benne, a hivatalos okmányok alapján töltsétek ki a szerződés erre vonatkozó részét, ez egy későbbi jogi procedúra során is fontos lehet.

Érdemes kitérni arra, hogy lehet-e dohányozni a lakásban, vihető-e kisállat, mikor kell kifizetni a bérleti díjat, mennyi a kaució összege, mi a mérőórák állása az átvétel időpontjában, illetve milyen időtávra szól a szerződés.

Érdemes megfontolni ügyvéd és/vagy közjegyző bevonását a folyamatba.

Mire figyeljek még, ha nem magánszemélyként adom ki a lakásomat?

Amire mindenképpen érdemes odafigyelni, hogy a befektetésre szánt ingatlanaidra is köss megfelelő lakásbiztosítást, méghozzá olyat, ami a bérlő által okozott károkra is nyújt fedezetet. Vállalkozásodnak az ingatlan lehet az egyik legnagyobb vagyoneleme, nem csak abban az esetben, ha az telephelyként szolgál, hanem akkor is, ha tárgyi eszközként feltüntetett vagyonelem. Ha többet szeretnél tudni arról, hogy biztosíthatod céges vagyontárgyaidat, eszközeidet vagy telephelyedet, akkor olvasd el a Vállalkozók céges lakásbiztosítása című bejegyzésünket is!