Lakáscélú hitelfelvételhez minden esetben előírja a bank a fedezetül szolgáló ingatlanra kötött lakásbiztosítás meglétét. Ebben az esetben a hitelt nyújtó bank lesz a engedményezett. Mit kell tudnunk erről a speciális esetről, van-e joga a banknak az ügyfeleit arra kötelezni, hogy az általuk ajánlott biztosítási terméket fogadja el? Ezt a témát járjuk most körbe!
Miért szükséges a lakásbiztosítás hitelfelvétel esetén?
A bankok a lakáshitel vagy szabad felhasználású jelzáloghitel igénylésénél a fedezetként felajánlott ingatlanra feltételként kötik ki a lakásbiztosítás megkötését. Ez nem csak a bank, hanem az ügyfél érdeke is, hiszen káresemény bekövetkezése esetén nem marad ott egy megsemmisült ingatlannal - ami a fedezetet jelenti a hitel mögött - és egy fizetési kötelezettséggel járó hitellel a "nyakán". A banknak pedig nem érdeke, hogy az ügyfél fizetésképtelenné váljon, a biztosítás megléte lesz a garancia arra, hogy hozzájuthat a hitelöszeghez.
A bank által ajánlott, "minimalista" lakásbiztosítás azonban van, hogy csak az alap káreseményekre terjed ki, ilyen a tűz, víz, földrengés okozta károk, ami a banknak ugyan megfelelő biztosíték, azonban a hitelt igénylő ügyfélnek alaposan meg kell ismerni az egyes biztosítók fedezeteit, hiszen érdeke, hogy egyéb káreseményekre is fedezetet nyújtson a lakásbiztosítása, az ingóságokról nem is beszélve.
Így érdemes a hitel felvétele előtt tudatosan körbejárni a témát, megismerni a bank által ajánlott konstrukciót, illetve több biztosító ajánlatát is, hogy az otthonunk és az ingóságaink is teljes körű védelmet kapjanak. Fontos megemlíteni, hogy lakásbiztosítások olyan speciális kiegészítőket is tartalmazhatnak, amik nagyon jól jöhetnek baj esetén: balesetbiztosítás, felelősségbiztosítás, melléképületekre, vagy a kisállatainkra vonatkozó biztosítás, vagy akár hőszivattyúkra, napelemekre is fedezetet nyújtó tételek.
Az is egy lehetőség, hogy a bank számára engedményezve egy "csak ingatlan" biztosítást kötünk, ami megmaradhat a bankhitel végéig, és nem kell semmilyen fedezetekkel kiegészíteni. Mellé pedig kötünk egy másikat "saját felhasználásra", amiben benne lehetnek az ingóságok, és sok egyéb fedezet. Így a folyamatosan változó szükségekhez tudjuk igazítani a fedezeteket anélkül, hogy a bankkal és engedményezéssel bajlódnánk. Ez különösen életszerű, ha a hitellel vásárolt ingatlant apránként, évek alatt rendezzük be, ahogy bővül a család, jönnek a gyerekek, a kutya, stb.
Kössünk olyan lakásbiztosítást, ami a legjobban tükrözi az életmódunkat, ingatlanunk, ingóságaink, vagyontárgyaink értékét!
Nem tudod melyik termék mit kínál?
Kérdezd a feltételekről CoverMe AI Asszisztensét!
Lakáscélú hitelfelvételhez szükséges biztosítások főként a lakásbiztosítás és a hitelfedezeti biztosítás. A bankok általában a hitel folyósításának feltételeként kötik ki, hogy a fedezeti ingatlanra lakásbiztosítással rendelkezzünk.
A hitelfedezeti biztosítás védettséget nyújt a hitel tartozásának egyösszegű rendezésében, vagy átmeneti pénzügyi nehézség esetén a törlesztőrészletek megfizetésében, ha a szerződővel történik valami. Ha azonban a lakással történik valami (pl. egy tűzben leég), akkor ez nem nyújt segítséget.
Nem muszáj a bank által felajánlott biztosítást megkötni!
Kevesen tudják, hogy nem muszáj az automatikusan a bank által felkínált biztosítást megkötni, lehet más biztosító termékét is választani, ha az megfelel a bank által támasztott követelményeknek, vagyis a megfelelő biztosítási összegek és limitek szerepelnek benne.
Jogaszabályi háttere:
Az MNB 19/2022. (XII. 20.) számú ajánlásából, valamint a 2023. január 1-jétől hatályos lakásbiztosítási szabályozásból áll a jogszabályi háttér, amely a Magyar Nemzeti Bank (MNB) és a pénzügyi fogyasztóvédelem céljait szolgálja.
Mire kötelezi ez a bankokat?
Ha lakásbiztosítást köt az ügyfél a jelzáloghitel mellé, akkor a hitelintézet (pl. bank):
- Nem kötheti meg automatikusan a „saját" vagy kizárólagos partnerének a biztosítását.
- Legalább három különböző biztosító ajánlatát kell ismertetnie az ügyféllel, hogy valós választási lehetősége legyen.
- Az ügyfélnek joga van saját maga által választott lakásbiztosítást bemutatni, amennyiben az megfelel a hitelintézet minimális elvárásainak (pl. fedezet).
Ezt a szabályt az ügyfelek védelmében vezették be, hogy ne kötelezően a legdrágább vagy (a bank számára) legelőnyösebb biztosítást válasszák.
Ez a kötelezettség jelzáloghitelhez kapcsolódó lakásbiztosításokra vonatkozik. Önálló lakásbiztosítás vagy nem hitelfelvételhez kötött biztosítás esetén ez nem kötelező a szolgáltatók számára.
Milyen a megfelelő - bankok által is elfogadott - lakásbiztosítás jelzáloghitelhez?
A bankok az alábbi főbb alapkövetelményeket szokták előírni:
a) Ingatlan típusának megfelelő fedezet
A biztosításnak az ingatlan típusára (családi ház, lakás, társasház, stb.) megfelelő fedezetet kell nyújtania.
b) Legalább az elemi károkra terjedjen ki a fedezet
A legtöbb bank minimumként elvárja, hogy a biztosítás tűz- és elemi károk ellen védelmet nyújtson.
Ezek például:
- tűz
- villámcsapás
- robbanás
- vihar
- jégverés
- árvíz
- földrengés
- földcsuszamlás
c) Biztosítási összeg ne legyen alacsonyabb a hiteltartozás összegénél
A biztosítási összeg ne legyen alacsonyabb, mint az ingatlan újjáépítési értéke. Az alulbiztosítás problémát jelenthet – a bank ezt általában nem fogadja el.
Mi az alulbiztosítás? Az alulbiztosítás esete akkor áll fenn, amikor a biztosítási szerződésben szereplő biztosítási összeg alacsonyabb, mint a biztosított vagyontárgy (pl. ingatlan) valós, biztosítási szempontból elvárt értéke (általában az újjáépítési érték). Ez azt jelenti, hogy a biztosított összeg nem elegendő a teljes kár megtérítésére egy káresemény esetén.
Miért a biztosítási összeg az egyik legfontosabb pontja a lakásbiztosítási szerződésnek, nem csak abban az esetben, ha az ingatlan szolgál a hitel fedezetéül, hanem minden más esetben is?
Lássuk egy példán keresztül:
Tegyük fel, hogy a házad újjáépítési értéke 50 millió forint, de Te csak 30 millió forintra kötöttél biztosítást. Ez 40%-os alulbiztosítás.
Ha ekkor kár éri az ingatlant, pl. 10 millió forint értékben, akkor a biztosító a kárt arányosan téríti meg:
Kifizetés = (Biztosítási összeg / Valós érték) × Kárösszeg
Kifizetés = (30 M Ft / 50 M Ft) × 10 M Ft = 6 millió Ft
Vagyis 4 millió forintot saját forrásból kell hozzátenned a kár helyreállításához, mert a biztosítási összeg túl alacsony volt.
d) Bank bejegyzése a engedményezettek közé
A bank azt is előírja, hogy a biztosítási szerződésen a bank szerepeljen, mint engedményezett.
Ez azt jelenti, hogy ha káresemény történik, a biztosító először a bankot kártalanítja, amíg fennáll a hitel. Persze ez nem azt jelenti, hogy mondjuk egy beázás esetén a bank a biztosítónak fizet, és így nem hozhatjuk helyre a beázás kárait. A záradékolt biztosításon van egy összeghatár (jellemzően 300.000 vagy 500.000 Ft) ami alatt a kifizetés automatikusan a biztosítottat illeti, de egy nagyobb tétel kifizetéséhez (pl. a tető súlyos sérülése vihar miatt) a bank jóváhagyása szükséges.
Az az általános gyakorlat, hogy a bank átengedi a kifizetést, csak szélsőséges esetekben születnek ellenkező döntések. A bank ilyenkor azt mérlegeli, hogy ha a kifizetést átengedi a biztosítottnak, ő valóban helyre tudja-e állítani / helyreállítja-e az ingatlan hitelbiztosítéki értékét. Mindenesetre számítsunk arra, hogy a bank is érintett lesz a kárrendezés során!
Mire érdemes figyelni, ha nem a bank által ajánlott lakásbiztosítást kötöd meg?
- Ellenőrizd a bank által kiadott dokumentumban, hogy milyen minimális követelmények vannak a biztosításra vonatkozóan.
- A szerződés megkötésekor add meg a bank - mint zálogjogosult - adatait.
- A biztosítási kötvényt be kell mutatni a banknak – ezt általában az értékbecsléssel egy időben vagy a folyósítás előtt kérik.
- Érdemes évente ellenőrizni, hogy a biztosítás továbbra is megfelel-e a hitelszerződés feltételeinek.
Válthatok lakásbiztosítást, ha jelzáloghitellel terhelt az ingatlanom?
Gyakran felmerülő kérdés a lakásbiztosítási kampány időszakában is, hogy válthatunk-e biztosítót abban az esetben ha a bankon keresztül kötöttünk biztosítást a jelzáloghitel felvételekor. Igen, lehetséges, az ide vonatkozó kormányrendelet nem tesz különbséget ebből a szempontból a lakásbiztosítási szerződések között.
Ezen kívül a lakásbiztosítási szerződés évfordulójakor is felmondható a biztosítás, és köthető másik biztosítás helyette.
Az alábbi szabályokat azonban be kell tartani:
-
A bank megköveteli, hogy folyamatos legyen a biztosítás a jelzáloghitellel terhelt ingatlanon, nem maradhat ki egy nap sem! Figyelj a határidőkre!
- A biztosítási szerződés évfordulója előtt 30 nappal be kell érkezzen a biztosítódhoz a felmondási nyilatkozatod. Ekkor már az új biztosításodat is megkötheted úgy, hogy a régi biztosításod évfordulóján induljon majd el az új kockázatviselése.
- Minden év márciusában a lakásbiztosítási kampányban is felmondhatod régi biztosításod, és megkötheted az újat úgy, hogy a régi biztosításod törlésének hatályától induljon majd el az új kockázatviselése.
-
Az új szerződés is feleljen meg a bank által támasztott feltételeknek (ez bankonként eltérő lehet)
- Az új biztosítás biztosítási összege ne legyen kisebb, mint a korábbi, hogy a lakásbiztosítás váltást a bank biztosan elfogadja. A zálogkötelezetti nyilatkozatban a hitelt folyósító bank legyen továbbra is a zálogjogosult.
-
Fontos! Az ügyfél feladata az, hogy a banknak eljuttassa a kötvény ÉS a fedezetigazolás/zálogkötelezetti igazolás egy-egy példányát!
-
Fontos! Ha lecseréljük a banknak záradékolt lakásbiztosítást, akkor legyünk tisztában azzal, hogy milyen várakozási idők vannak az új biztosításban! Pl. árvízkárokra az új biztosítás kezdetén az első napokban / hetekben fedezet nélkül maradhatunk. Ha van ilyen kitettségünk, akkor érdemes úgy váltani, hogy a régi biztosítás csak az új biztosítás várakozási idejének letelte után szűnjön meg.
A lakáscélú hitelezés leggyakoribb buktatói ügyfélként - ezekre figyelj
Szerkezetkész ingatlan finanszírozása – korlátozott hitelezhetőség
A legtöbb bank csak akkor nyújt hitelt, ha az ingatlan elér egy bizonyos készültségi szintet (pl. legalább 70–80%). Szerkezetkész állapotú ingatlan (falak állnak, tető van, de nincs gépészet vagy burkolat) nem mindenhol finanszírozható!
Ráadásul egyes bankok csak fokozatosan és részletekben folyósítják a hitelt a kivitelezés szakaszainak megfelelően, az pedig likviditási gondot okozhat, ha nem tudod előfinanszírozni a munkálatokat. Érdemes előzetesen egyeztetni a bankkal, hogy milyen készültségi fok szükséges a hitelfelvételhez.
Nem megfelelő mértékű önerő
A bankok minimum 20–30% önerőt várnak el – ezt nem lehet teljes egészében hitelből fedezni, kivéve néhány támogatás esetében (pl. CSOK).
Ha a bank által végzett értékbecslés alapján az ingatlan értéke alacsonyabb, mint a vételár, a bank csak a becsült érték alapján számol, és több önerőt kérhet.
CSOK és egyéb támogatások jogszabályi hátterének félreértelmezése
A CSOK szigorú feltételekhez kötött (életkor, gyermekszám, házasság, lakásméret stb.), és utólagos visszafizetési kötelezettséget vonhat maga után, ha a feltételek nem teljesülnek (pl. nem születik meg a vállalt gyermek). A támogatások nem mindig kombinálhatók minden hiteltípussal vagy célra (pl. telekvásárlás).
Jó tudni: ha a CSOK-kal vásárolt lakást 10 éven belül eladod, vissza kell fizetni a támogatást, kivéve, ha új lakást veszel helyette. Egyeztess hitelszakértővel, hogy biztosan megfelelj a CSOK feltételeinek.
Változó kamatozású hitelek kockázatai
A kezdetben alacsony törlesztőrészlet később drasztikusan emelkedhet, ha nőnek a kamatok. A 2008-as válság egyik tanulsága: sok család a törlesztőrészlet megugrása miatt került bajba. Válassz legalább 5–10 évig fix kamatozású hitelt, ha nem szeretnél kiszámíthatatlan költségeket.
Nem reális jövedelemigazolás vagy túlzott eladósodás
A bank a nettó jövedelem alapján számolja ki, hogy mekkora törlesztőrészletet engedhetsz meg magadnak (JTM – jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató).
Ha túl sok kötelezettséged van (pl. hitelkártya, áruhitel), az csökkenti a hitelképességet, vagy elutasítást is eredményezhet.
Hiányos vagy hibás dokumentáció, tulajdoni jogviszonyok
Előfordul, hogy az eladó tulajdonjoga nem tiszta (pl. özvegyi jog, osztatlan közös tulajdon, társasház alapítás hiánya, stb.), de egy hiányzó használatbavételi engedély vagy hibás helyrajzi szám is megakaszthatja az ügyletet. Mindig kérj ügyvédi ellenőrzést, és kérj le friss tulajdoni lapot.
Nem megfelelő biztosítás – a hitel feltétele lehet
A bank minden esetben lakásbiztosítás megkötését írja elő a jelzáloggal terhelt ingatlanra. Ha nincs megfelelő biztosítás, a hitel folyósítását visszatartják, erről olvashattál a bejegyzés első felében.
Túlvállalás – nem számolsz a rejtett költségekkel
A vásárlásnak nemcsak vételára van: ügyvédi díj, illeték, értékbecslés, közjegyző, biztosítás, költözés, felújítás, közmű átírás stb. Ezek több százezer forint extra kiadást is jelenthetnek, ezeket is finanszírozni kell.
A lakáshitel lehet az egyik legjobb pénzügyi döntés – ha körültekintően választasz ingatlant, illetve a hitel konstrukciót. A legtöbb buktató elkerülhető, ha:
- hitelszakértőhöz fordulsz,
- több bank ajánlatát is összehasonlítod,
- átlátod a támogatások feltételeit,
- és nem vállalod túl magad.
Kösd meg a legjobb biztosítást lakásbiztosítás kalkulátorunk segítségével!
Ha szeretnéd alaposan körbejárni a témát, megismerni az egyes biztosítók ajánlatait, termékfeltételeit akkor a CoverMe lakásbiztosítás kalkulátorának segítségével néhány kattintással megteheted ezt, így könnyen összehasonlíthatóvá válnak a feltételek, láthatóak a biztosítások fedezetei közötti eltérések, megtekinthetőek a különböző kiegészítő biztosítások, látható, hogy mennyivel változtatja a díjat, vagy hogy melyik biztosítás esetén milyen kedvezményt lehet igénybe venni.
Ha kiválasztottad a megfelelő biztosítást, a kötés során megadhatod a hitel adatait: a hitelintézetet, a hitelszerződés típusát, a hitelszerződés kezdetét és végét, a hitel összegét, devizáját, néhol a zálogjog összege is szükséges. Így a lakásbiztosításodra rákerül a bank, mint engedményezett, azaz már megfelel a bank ezzel kapcsolatos elvárásának.
Ha már van lakásbiztosításod de váltanál, akkor a régi biztosításod felmondását is intézheted velünk, majd meg is kötheted a hozzád és a hitel fedezetéül szolgáló ingatlanodhoz leginkább passzoló új otthonbiztosítást!
